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소액임차인 최우선변제금



소액임차인이란 임차인 즉, 세를 들어 사는 사람 중 소액의 보증금을 내고 거주하는 사람을 가리킨다.


그리고 최우선변제금이란 집이 경매로 처분되는 경우 낙찰금액에서 최우선순위로 변제되는 돈을 의미한다.



- 경매개시결정의 등기 전에 주택의 인도와 주민등록을 갖춘 경우에는 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있다(주택임대차보호법 제8조).


- 경매개시결정의 등기 전에 건물의 인도와 사업자등록을 갖춘 경우에는 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있다(상가건물임대차보호법 제14조).



주택임대차보호법과 상가임대차보호법에서 소액임차인 최우선변제금을 정해 놓은 이유는 집(상가)주인의 사유로 인한 부동산의 경매처분 과정에서 세입자가 억울한 피해를 볼 수 있으므로 최소한의 금액은 세입자 몫으로 보장해 주자는 취지이다.



법에서 정한 소액임차인 최우선변제금은 계약시점, 지역에 따라 모두 다르다.(아래 표 참조)


아래표에서 기준시점이란 임대차 계약을 맺은 시기를 의미하는데 기준시점별 구분이 된 이유는 부동산 시세에 따라 법적인 보장금액도 조정되었기 때문이다.(아래 설명 계속)


주택 소액임차인 최우선변제금


기준시점: 1990년 2월19일부터


위 표를 기준으로 예를 들어 2017년 12월에 서울에서 전세 1억원짜리 주택을 계약하였다면, 행여라도 이 주택이 경매에 부쳐지더라도 우선순위와 상관없이 3,400만원은 최우선 변제금으로 지급받을 수 있다. (당연히 경매낙찰가격이 3,400만원 이상이어야 한다.)


나머지 6,600만원은 우선순위에 따라 변제되므로 보장되는 금액이 아니다.



만약 같은 집을 3,400만원에 계약을 하였다면 경매처분이 있더라도 낙찰대금이 3,400만원만 넘으면 전세금을 모두 돌려받을 수 있다.(그러나 누가 1억원짜리 전세집을 3,400만원에 주겠는가.)


또 한가지 중요한 점은 위에서 예를 든 집을 만약에 1억 100만원에 전세계약을 했다면, 임차보증금범위인 1억원을 초과하게 되므로 최우선 변제금액은 0원이 된다.


이것은 1억100이 아니라 1억1원이라도 마찬가지다. 임차보증금 범위를 1원이라도 초과하면 소액임차인 최우선 변제금 조건자체가 성립이 안된다.


따라서 전세 계약을 하게 되더라도 보증금이 아예 소액임차인 최우선변제금의 범위를 크게 초과하는 비싼 금액이라면 그냥 등기부등본만 잘 살피고 계약을 하면 되겠지만 비싼 지역이라도 전월세 계약을 하게 되거나 보증금액이 소액최우선변제금 범위 근처라면 보증금 조정을 해서라도 최우선 변제금의 효력 범위 안에서 계약하는 것이 좋다. 


이상과 같이 전세 계약시점과 지역에 따른 (소액)임차보증금의 범위와 최우선변제금을 위의 표를 통해서 확인할 수 있다.



2018년 9월 18일 이후의 계약건은 아래의 표를 참고하면 된다.(눈치빠른 분들은 이미 파악했겠지만 소액임차인 최우선 변제금의 기준시점은 주요 부동산 정책 시행일과 일치한다.)


기준시점: 2018년 9월18일부터


그리고 위의 기준시점별, 지역별 최우선변제금 표의 지역 구분에서 과밀억제권역이란 다음과 같다.

과밀억제권역 역시 시기별로 다르니 계약 시점에 따라 참고하면 된다.



상가 소액임차인 최우선변제금



상가의 소액임차인 최우선변제금 기준시점, 지역, 보증금 범위 및 최우선 변제금은 아래 표와 같다.


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